中国商业房地产市场规模和份额
市场概述
| 研究期 | 2019 - 2030 |
|---|---|
| 估计的基准年 | 2024 |
| 预测数据期 | 2025 - 2030 |
| 市场规模 (2025) | 0.86 万亿美元 |
| 市场规模 (2030) | 1.16 万亿美元 |
| 增长率 (2025 - 2030) | 6.31% CAGR |
| 市场集中度 | 中 |
主要参与者
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Mordor Intelligence中国商业房地产市场分析
中国商业房地产市场在2025年达到0.86万亿美元，预计到2030年将达到1.16万亿美元，复合年增长率为6.31%。发展动力来自5634亿美元的住房和城市项目公共资金推动、基础设施房地产投资信托基金（C-REITs）的推出，以及倾向于资产升级而非绿地新增的政策倾斜。租户需求持续向现代物流空间、甲级写字楼和数据驱动园区转移，而机构投资者在动荡的融资环境中加强对稳定收益的寻求。与此同时，存量过剩、私人开发商高借贷成本以及二线购物中心缓慢吸纳抑制了整体增长。竞争优势正从规模导向的开发商转向能够将耐心资本与技术驱动物业管理相结合的轻资产运营商。
关键报告要点
- 按物业类型，写字楼在2024年以34.0%的份额领先中国商业房地产市场；物流物业预计将以7.72%的复合年增长率到2030年实现最快增长。
- 按商业模式，销售在2024年控制了62.0%的中国商业房地产市场份额，而租赁业务预计到2030年将以6.98%的复合年增长率增长。
- 按最终用户，企业和中小企业在2024年占中国商业房地产市场66.1%的份额；个人投资者代表增长最快的群体，到2030年复合年增长率为6.73%。
- 按城市，上海在2024年占中国商业房地产市场22.0%的份额，而成都有望到2030年实现最高的7.24%复合年增长率。
中国商业房地产市场趋势和见解
驱动因素影响分析
| 驱动因素 | (~) % 对复合年增长率预测的影响 | 地理相关性 | 影响时间线 |
|---|---|---|---|
| 来自电商和双循环政策的韧性物流需求 | +1.8% | 全国，一线物流枢纽 | 中期（2-4年） |
| 国家主导的甲级写字楼升级城市更新刺激 | +1.2% | 上海、北京、深圳、广州 | 短期（≤ 2年） |
| 加速C-REIT项目释放机构资本 | +0.9% | 全国，上海、北京、深圳早期收益 | 长期（≥ 4年） |
| 数据中心和生命科学园区的"新质生产力"议程 | +0.7% | 一线城市和科技走廊 | 长期（≥ 4年） |
| 交通枢纽建设催化最后一公里仓储 | +0.5% | 成都和新兴交通中心 | 中期（2-4年） |
| 净零排放和3星绿色建筑要求 | +0.4% | 全国，一线城市最严格 | 中期（2-4年） |
| 来源: Mordor Intelligence | |||
来自电商和"双循环"政策的韧性物流需求
中国的双循环蓝图强调国内消费与对外贸易并重，这提升了中国商业房地产市场的物流支柱。大北京和上海地区的平均仓储入住率已超过90%，而北京的优质租金自2008年以来上涨了90%。电商巨头加速投资自动化配送和最后一公里节点，以满足对消费者的紧迫交付承诺。政府供应链现代化指导与私人资本流入甲级物流园区相结合，即使出口增长放缓，也推动了持续吸纳。由此产生的物流管道资本密集，偏向吸引养老基金和保险公司的长租资产。稳定的租金上涨加强了该细分市场在中国商业房地产市场中准基础设施的认知。
一线城市甲级写字楼升级的国家主导城市更新刺激
中央和市政当局到2024年8月为5392个城市更新项目拨款1972亿美元，目标是存量优化而非新增供应。[1]国务院--"五部门联合发声持续推进城市更新倡议"，metal.com在上海、北京、深圳和广州，再开发优先事项包括更智能的暖通空调系统、灵活平面布局和碳减排改造，以满足混合办公租户需求。政策性银行已被指示优先考虑更新贷款，降低合格方案的执行风险。对质量的关注提升了对甲级空间的需求，即使二线写字楼面临高空置率困扰。能够重新定位老旧资产的开发商可以获得租金溢价，同时缓解拖累更广泛中国商业房地产市场的结构性过剩。
加速C-REIT项目为基础设施型商业房地产释放机构资本
中国证券监督管理委员会已清理仓储、工业园区和消费基础设施资产进行公开上市，标志着从债务密集型开发向股权资助所有权载体的结构性转变。中外运于2025年1月在上海证券交易所申请仓储REIT，突显了物流组合的新流动性渠道。将中国REITs纳入沪深港通扩大了外资准入，并可能降低中国商业房地产市场的资本成本。稳定的股息政策吸引保险公司和养老基金，他们现在可以将资本循环投入长期资产而无需资产负债表压力。级联效应是更健康的融资环境，奖励专注于稳定收入流的所有者。
推动数据中心和生命科学园区的"新质生产力"议程
阐述中国下一代生产力的政策文件突出数字基础设施和生物科学作为国家优先事项。随着云服务渗透率加深，对超大规模数据中心的需求上升，而制药集群需要符合GMP标准的实验室。这些专业格式需要高资本支出建设和传统开发商很少掌握的复杂电力或暖通空调规格。机构投资者与运营商共同投资以确保管道准入并分散技术风险。反过来，长期租赁期限和关键任务入住率支撑稳定回报，丰富了更广泛中国商业房地产市场的收入结构。
制约因素影响分析
| 制约因素 | (~) % 对复合年增长率预测的影响 | 地理相关性 | 影响时间线 |
|---|---|---|---|
| 混合办公采用后传统写字楼存量结构性过剩 | -1.4% | 一线写字楼核心区 | 短期（≤ 2年） |
| 行业去杠杆化中私人开发商的高融资成本 | -1.1% | 全国，小公司最为严重 | 中期（2-4年） |
| 低线城市购物中心空置率上升 | -0.8% | 二三线商业区 | 中期（2-4年） |
| 土地出让收入上限限制新建管道 | -0.6% | 全国，实施程度各异 | 长期（≥ 4年） |
| 来源: Mordor Intelligence | |||
混合办公采用后传统写字楼存量结构性过剩
混合办公已削减总体写字楼空间需求，暴露了缺乏灵活布局或现代通风的2010年前塔楼的功能缺陷。研究表明，疫情相关情绪每上升一个单位，高空置率城市的租金下降8%。甲级改造受益于更新补贴，但非核心存量规模远超改造能力。随着租户向质量倾斜，二线写字楼业主求助于降租或联合办公改造，抑制了中国商业房地产市场内的回报。空置阻力在通勤摩擦进一步冷却需求的分散子市场最为严重。
行业去杠杆化中私人开发商的高融资成本
中国万科旨在两年内削减1000亿美元计息债务，凸显全行业去杠杆痛苦。更严格的贷款上限和信托基金收缩提升了私有建筑商的平均借贷利差，而国有同行获得更便宜信贷。[2]环球时报--"中国住房主管部门呼吁加强努力确保住房项目交付"，globaltimes.cn债券违约激增，迫使开发商抵押租金流或处置核心资产筹集现金。融资缺口使竞争格局向能够开出股权支票或利用C-REIT路线的机构投资者倾斜。资产负债表恢复之前，近期建设放缓可能持续，抑制中国商业房地产市场的新增供应。
细分分析
按物业类型：写字楼领导地位遭遇物流动力
写字楼房地产在2024年占中国商业房地产市场34.0%的份额，反映了聚集在一线区域的金融、科技和专业服务租户的根深蒂固需求。甲级塔楼迎合重视ESG就绪建筑和智能工作空间设施的跨国公司，尽管采用混合办公，但优质空置率仍保持个位数。然而，二线写字楼由于租户以最小租金溢价升级而出现两位数空置率。与写字楼王冠平衡，物流存量正以7.72%的复合年增长率扩张至2030年，在电商渗透和国内循环目标支撑下超越其他所有资产类别。大型工业园区的租户预租赁锚定开发风险并确保快速租金开始，增强了中国商业房地产市场规模中仓储资产的收入深度。
高规格仓库现在整合自动化、高托盘货架和冷链舱，要求稀释位置成本敏感性的溢价租金。机构管理者追逐上海临港或深圳前海区附近的城市邻近物流集群的长租约以对冲通胀。相比之下，零售购物中心表现分化：奢侈品级场所录得强劲销售，而低线城市中端市场中心则与两位数空置率搏斗。数据中心外壳和生物制造园区虽然体量较小，但记录了超额收益率和长租赁期限，在更广泛的中国商业房地产市场中开辟了高利润细分市场。能够跨越写字楼翻新和最后一公里设施的开发商使现金流多样化并减轻周期性冲击。
备注: 购买报告后可获得所有单个区域的细分份额
按商业模式：销售主导地位受到租赁增长挑战
销售交易在2024年占市场活动的62.0%，反映了对前期资本回收和业主自用购买的历史偏好。预售框架促进现金流循环，但对托管提取的监管限制迫使开发商在获得收益前完成项目，收紧流动性。与此同时，租赁商业模式预计将以6.98%的复合年增长率扩张，受C-REIT退出和保险公司及养老基金对类债券房地产收入的日益兴趣推动。这一转变在中国商业房地产市场规模中分配给租赁组合部分可见，该部分在2024年期间比预售收入增长更快。[3]中国证券监督管理委员会，"公共基础设施REITs问答"，CSRC，csrc.gov.cn
开发商正转向保留和运营策略，通常将稳定的购物中心或物流园区分拆成公共REITs以循环股权。售后回租提供临时流动性而不放弃资产控制。专业物业管理者利用物联网平台提高能源效率，提升运营利润率和净资产估值。不断演变的建造销售和建造持有选择组合扩大了退出路线并缓解开发商对融资波动的冲击。随着租赁敞口逐步上升，收入可见性成为中国商业房地产行业的关键信贷指标。
按最终用户：个人增长中的企业需求稳定性
企业和中小企业租户在2024年占地面吸纳的66.1%，通过多年租约和更强契约锚定现金流。他们继续青睐CBD写字楼、物流枢纽和专业研发空间，无论消费周期如何波动都维持基础需求。中小企业日益要求即插即用的灵活套房，为业主培育二级收入线。同时，个人投资者代表增长最快的最终用户切片，复合年增长率为6.73%，受新指导原则下监管的REIT单位民主化和分割所有权应用程序推动。
高净值个人将分层写字楼和街面零售多样化作为对住宅市场降温的对冲，而大众富裕储户通过共同基金渠道获得间接敞口。这种不断扩大的投资者基础引入了新的流动性口袋，尽管它增强了对透明资产报告和专业资产服务的需求。机构赞助商通过投资者教育活动和ESG绩效仪表板来保持信任作出回应。不断深化的零售资本池有望缓解融资波动并向中国商业房地产市场注入韧性。
备注: 购买报告后可获得所有单个区域的细分份额
地理分析
上海在2024年以22%的份额保持其在中国商业房地产市场的首要地位，由103亿美元的写字楼交易和对金融咨询跨国租户的持久磁力推动。甲级空置率保持在8%以下，租户聚集在提供优越交通、绿色认证和高速数据连接的核心陆家嘴和北外滩区域。建设管道正向混合用途滨水振兴转移，通常通过承诺稳定分配的C-REIT种子基金融资。
北京作为政策和科技强国紧随其后，中关村的研发需求抵消了老CBD塔楼较慢的吸纳。昌平北部和西南大兴区的数据中心园区吸引渴望电力容量的超大规模商。深圳的福田CBD和前海合作区保持强劲甲级吸纳，得益于框架跨境资本协同的粤港澳大湾区计划。广州利用其港口物流和升级制造基地维持平衡的写字楼-零售-工业需求。
成都以7.24%的复合年增长率向2030年领跑增长联盟，受鼓励内陆城镇化的国家政策和成渝双城经济圈提升。成都天府机场附近的现代仓库凭借第三方物流运营商的强劲预租赁获得指挥，而新兴生命科学园区吸引生物科技初创企业。生活质量指标上升吸引人才迁移，进一步加强写字楼需求。投资者珍视成都的收益率利差--通常比上海核心CBD写字楼高150个基点--但随着国内保险公司和基金管理者增加西部配置而受益于流动性改善。这种活动分散预示着中国商业房地产市场更健康的地理平衡。
竞争格局
中国商业房地产市场呈现适度分散，展现出动态且不断演进的竞争环境。随着财务困境困扰既定巨头，竞争加剧，有利于灵活、运营娴熟的玩家。中国万科在去杠杆压力下收入降至483.4亿美元后，录得69.7亿美元亏损，这是1991年以来的首次亏损。类似逆风压力其他传统开发商，其中一些以折扣估值剥离非核心持股--ESR集团的8.2亿美元物流资产出售和中海集团的5.6亿美元购物中心退出典型战略修剪。拥有强劲资产负债表的整合者吸收困境存量，而机会主义基金在停滞项目中谈判优先股权注入。
机构投资者和资产管理者正抓住时机。例如，龙湖集团在2024年尽管整体销售疲软，但将租赁收入提升至37.6亿美元，凸显其持有和运营平台的持久性。外国核心增值基金扩大在物流和数据中心合资企业中的股份，受惠于股票连接启用的C-REIT准入，绕过了早期配额约束。技术部署--物联网传感器、AI设施分析、租户参与应用--已成为赢得蓝筹租约和降低运营成本比率的差异化因素。
战略策略日益围绕增值翻新、绿色重新定位和生命科学园区等主题资产展开。开发商与能源服务公司合作安装可再生能源微电网，提升3星绿色建筑评分并释放更便宜的可持续性关联贷款。跨行业合作伙伴关系也可见：物流运营商将最后一公里解决方案整合到空置大型零售中，而数据中心运营商改造高楼层负载工业外壳。随着资本追逐更少可银行化赞助商，那些能够结合执行专长、ESG认证和透明治理的人将在中国商业房地产市场中巩固影响力。
中国商业房地产行业领导者
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万达集团
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华润置地有限公司
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绿地集团
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龙湖集团
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中国万科股份有限公司
- *免责声明：主要玩家排序不分先后
最近行业发展
- 2025年4月：中国万科公布2024年69.7亿美元亏损，收入483.4亿美元，去杠杆化削减利润率。
- 2025年3月：龙湖集团报告2024年收入179.5亿美元；投资物业收入增长7.4%至37.6亿美元。
- 2025年1月：中外运申请在上海证券交易所分拆仓储物流C-REIT，将C-REIT覆盖扩展至物流基础设施。
- 2024年10月：中国住建部公布5634亿美元资金提升以稳定项目交付。
中国商业房地产市场报告范围
商业房地产（CRE）是专门用于商业或提供工作空间而非住宅用途的物业。商业房地产通常租赁给租户进行创收活动。
中国商业房地产市场的完整背景分析，包括经济评估和各行业对经济的贡献、市场概览、关键细分市场规模估算、市场细分新兴趋势、市场动态、地理趋势和COVID-19影响包含在报告中。
该报告涵盖中国的商业房地产公司，市场按类型（写字楼、零售、工业（物流）和酒店）细分。该报告为上述所有细分市场提供中国商业房地产市场的市场规模和预测价值（美元）。
| 写字楼 |
| 零售 |
| 物流 |
| 其他（工业、酒店、数据中心、生命科学、混合用途） |
| 销售 |
| 租赁 |
| 个人/家庭 |
| 企业和中小企业 |
| 其他（机构、政府、非政府组织） |
| 上海 |
| 北京 |
| 深圳 |
| 广州 |
| 成都 |
| 中国其他地区 |
| 按物业类型 | 写字楼 |
| 零售 | |
| 物流 | |
| 其他（工业、酒店、数据中心、生命科学、混合用途） | |
| 按商业模式 | 销售 |
| 租赁 | |
| 按最终用户 | 个人/家庭 |
| 企业和中小企业 | |
| 其他（机构、政府、非政府组织） | |
| 按城市 | 上海 |
| 北京 | |
| 深圳 | |
| 广州 | |
| 成都 | |
| 中国其他地区 |
报告中回答的关键问题
中国商业房地产市场的当前规模是多少？
2025年估值为8552.6亿美元，预计到2030年将达到11613.6亿美元。
哪种物业类型在中国商业房地产市场占最大份额？
写字楼资产在2024年占总价值的34%，保持其领导地位。
中国商业房地产市场内哪个细分市场增长最快？
物流房地产预计到2030年将以7.72%的复合年增长率扩张，受电商和供应链升级推动。
为什么C-REITs对中国商业房地产市场很重要？
它们释放机构股权，实现超越银行贷款的资金来源多样化，并为投资者提供对创收物业的流动性敞口。
哪个城市显示出最高的增长潜力？
成都预计到2030年录得7.24%的复合年增长率，受西部开发政策和交通枢纽扩张推动。
混合办公如何影响写字楼需求？
混合办公采用正在提高传统塔楼空置率，但甲级升级仍然需求旺盛，加剧了写字楼格局的质量差距。
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