ベトナム住宅不動産市場分析 - トレンド、予測、規模・業界成長レポート（2025年～2030年）

ベトナム住宅不動産市場の動向と洞察

都市中間層の拡大と第1・第2都市での世帯形成の増加

ベトナムの2025年第1四半期GDP拡大は2020年以来最強の第1四半期実績となり、可処分所得と都市世帯形成を直接押し上げました^{[1]計画投資省「2025年第1四半期社会経済情勢報告」mpi.gov.vn}。ハイフォンなどの第2都市の若い専門職者は、生活費が依然として低いため、第1都市の同世代より早く購買力を得ており、手頃さを増幅させています。デベロッパーはインフラ投資が移住流入を安定的に保つという確信のもと、これらの場所でプロジェクトパイプラインを拡大しています。建設活動は2025年初頭に顕著な上昇を記録し、需要パイプラインを反映しています。したがって、人口ボーナスは即座の吸収と持続的な購買層の両方を提供し、ベトナム住宅不動産市場を長期的な消費基盤に固定しています。

工業地帯近辺でのFDI主導工業回廊による住宅需要の急増

外国直接投資は2025年第1四半期に24億米ドルに達し、前年同期比46%の跳ね上がりとなり、これは工業地帯に隣接する住宅ローンチと密接に相関しています。韓国の財閥が、外国人技術者と地元熟練労働者が近接住宅を好む北部省で、統合型工業・住宅エコシステムを開拓しています。これらのクラスターは工場の立ち上げが段階的な住宅需要を引き起こすため、予測可能な入居率を享受しています。労働者の所得が上昇すると、アップグレード循環が形成され、同じマイクロ流域での中間市場、最終的には高級需要を刺激します。したがって、工業・住宅の結び付きは、ベトナム住宅不動産市場に自己強化成長ループを組み込んでいます。

2023年住宅法改正による外国人所有上限の緩和

2023年11月の包括的改正により、海外在住ベトナム人の住宅権が国内市民と同等化され、2025年1月に発効しました。推定550万人のベトナム系離散民が代理構造なしに不動産を所有する明確な法的道筋を得て、取引摩擦を縮小させました。2025年初頭の二次市場データは、退職や休暇利用に魅力的な沿岸省での送金支援購入の顕著な増加を示しています。2024年土地法が同様の土地使用権を付与してこの勢いを強化し、購買者の信頼を補強しました。政策のカスケードが新鮮な資本を注入し、特に確立された都市地区の中・上位ユニットで需要プールを拡大しています。

地下鉄・環状道路プロジェクトの急速拡大による周辺土地バンクの解放

2024年2月から建設中のホーチミン市の20億米ドルの地下鉄2号線は、周辺地区を30分通勤に変えることで、デベロッパーの地図を書き換えています。確定した接続性により、成熟した都心地区と比較して有利な所得対価格比でプリセールを開始できます。同時に、政府の環状道路4号線青写真は、大規模タウンシップ用のグリーンフィールド区画を開く外部輸送幹線を提供します^{[2]ベトナム国家銀行「2024～2025年送金流入」sbv.gov.vn}。インフラと土地整備を順序立てることで、当局はプロジェクトリスクを下げ、デベロッパーの吸収を強化しており、これはベトナム住宅不動産市場の長期成長を強固にする構造的優位です。

断片化した土地権原制度と土地使用権証書の長期化した官僚制

デベロッパーは土地使用権証書を確保するために頻繁に多段階承認に直面し、ローンチを遅らせ、保有コストを追加しています。ホーチミン市でのNovalandの約7,000ユニットに対する法的承認は、資本力のある企業でさえ行政負担を強調しています。2024年土地法が5年サイクルに代わって年次土地価格リストを導入したものの、学習曲線により処理時間が近期に長期化する可能性があります。プロジェクトタイムラインへの抵抗は供給反応を鈍らせ、価格を押し上げ、ベトナム住宅不動産市場での手頃さを抑制する可能性があります。

SBVによる不動産融資への定期的与信上限

ベトナム国家銀行は不動産与信を健全性限度内に保ち、レバレッジ比率が急上昇した際に高級プロジェクトを特別監視対象に指定しています。2025年初頭の未払い不動産ローンは3,480兆ベトナムドン（1,363億4,000万米ドル）に達し、新たな監督指導を促しました。手頃な住宅が割当免除を享受する一方、中・高級プロジェクトは突然の引き締めに直面し、デベロッパーにローンチを段階的に行うことを強制する可能性があります。これらの政策変動は定期的にベトナム住宅不動産市場を抑制するタイミングリスクを追加します。

セグメント分析

物件タイプ別：都市密度がアパート優位を牽引

アパートメント・コンドミニアムは2024年のベトナム住宅不動産市場シェアの68%を支配しており、主に高層フォーマットが希少な都市土地を最適化し、若い世帯のライフスタイル期待に合致するためです。アパートメントのベトナム住宅不動産市場規模は支配的であり続けると予測されていますが、人口コホートの高齢化に伴い、戸建て商品よりわずかに遅いペースで拡大します。ヴィラ・戸建住宅は富の蓄積と土地所有を求める帰国離散買い手に支えられて、2030年まで年平均成長率12.05%の軌道にあります。

ハノイは2024年第1四半期に一次アパート供給で四半期比9%の増加を記録した一方、ホーチミン市は承認遅延により四半期比35%の減少を見せ、地域不均衡を示しています。二次価格の上昇はより大きなユニットや郊外ヴィラへのアップグレード移行を刺激し、価格格差を縮小させています。デベロッパーにとって、戸建てセグメントは1平方メートルあたりプレミアムマージンを提供し、需要吸収と連動した段階的建設を可能にし、垂直セグメントでの承認ボラティリティに対する戦略的ヘッジとなります。

価格帯別：中間市場リーダーシップにもかかわらず手頃な価格セグメントが加速

中間市場不動産は拡大する中間層に価格とアメニティの最適組み合わせを提供し、2024年のベトナム住宅不動産市場規模の45%を占めました。それでも、政府の社会住宅割当と35歳未満買い手の適格性を押し上げる低金利住宅ローンにより、手頃な価格カテゴリーは2030年まで年平均成長率13.11%で拡大すると予測されています。

国家銀行与信ガイダンスは手頃な価格スキームに資本を誘導し、高級ローンチに重荷となるマクロ健全性引き締めからセグメントを隔離しています。2025年4月に採択された決議77は建設投入コストを抑制するためクリンカー税をさらに削減し、デベロッパーがマージンを犠牲にすることなくユニット価格を維持することを可能にしました。政策主導の供給拡大が展開するにつれ、標準化設計とモジュラー建設方法を備えたデベロッパーが環境・ESG目標を満たしながらボリュームを獲得するでしょう。

販売方式別：二次市場が勢いを増す

一次ローンチは豊富な新規供給に支えられて2024年のベトナム住宅不動産市場シェアの57%を保持しましたが、二次取引は成熟したエコシステムを実証して2030年まで年平均成長率13.51%で先行しています。ベトナム住宅不動産市場規模が拡大するにつれ、改善された情報対称性とデジタル評価ツールが転売活動をより透明にし、住宅所有者間の流動性を促進しています。

中核都市地区での急速な価格上昇により、一部の買い手は1平方メートルあたり低コストでより大きな床面積を提供する古い在庫に向かっています。外国人所有に関する明確性の向上と5日間のデジタル住宅ローン承認が、リサイクルされた在庫をより早く販売するのを助け、将来の一次購入を支える流動性を提供しています。中期的には、二次回転がブーム・バスト循環を緩和する安定化力となる見込みです。

注記: レポート購入時に全個別セグメントのセグメントシェアが利用可能

販売モデル別：賃貸セグメントが成長推進力として浮上

所有権は文化的に根深く、2024年収益の86%を占めていますが、都市の柔軟性ニーズの高まりにより、賃貸カテゴリーは2030年まで年平均成長率12.35%を提供すると予測されています。グレードAサービスアパートメントは既にホーチミン市CBDで月額1平方メートル42米ドルを獲得しており、同様の資産がダナンとハイフォンに広がっています。

機関投資家は販売サイクルと相関しない安定したキャッシュフローを約束するビルド・トゥ・レント・ポートフォリオをパイロットしています。政府の社会住宅プログラムも賃貸割当を組み込み、すべての世帯が保証金閾値を満たすことができないことを認識しています。専門的管理基準が改善するにつれ、テナントはより高いサービス品質と保有期間保証を得て、ベトナム住宅不動産市場の多様化した保有オプションへの移行を強化しています。

地域分析

ホーチミン市は2024年取引価値の48%を貢献し、国家商業拠点としての地位と大規模MRT投資の最初の受益者としての証拠です^{[3]ホーチミン市建設局「2024年住宅不動産市場概要」hochiminhcity.gov.vn}。主要地区のアパート価格は限定された新規ローンチと堅調な投資家需要に制約されて6%上昇し、1平方メートル3,200～5,200米ドルとなりました。地下鉄2号線と環状道路4号線は、グリーンフィールドの利用可能性が複合用途メガプロジェクトを可能にするトゥードック市と郊外地区に需要を再配分すると予想されます。

ハイフォンの年平均成長率13.28%の見通しは、高給の製造業雇用を生み出す相乗的港湾アップグレードと工業地帯拡張に由来しています。Vinhomesなどのデベロッパーは既に労働者住宅、小売、物流施設を組み合わせた統合タウンシップ用の500ヘクタール以上のサイトを区画化しており、好循環の地域化効果を創造しています。対照的にハノイは高層密度を制限するより厳格な計画統制下で運営され、2024年の二次市場で26%の価格上昇を推進しました。希少性により、若い専門職をターゲットとするマイクロフラットやコリビングスキームなどの土地効率的フォーマットが動機づけられました。

中部沿岸都市ダナンは、アップグレードされた国際空港に支援されて、観光とITアウトソーシングを活用して別荘購入者と外国人賃借人の両方を引き付けています。海辺のコンドミニアムの月額賃料は2024年に8%上昇し、全国平均を上回りました。メコンデルタのカントーとハノイ近郊のバクニンは、デベロッパーが高速道路完成に先立ってグリーンフィールドポジションを取る国境都市市場を代表しています。橋梁と洪水緩和工事への政府優先資金は、これらの新興ノードへのコミットメントを強調し、ベトナム住宅不動産市場の長期的上昇を示しています。