マーケットトレンド の ドイツオフィス不動産 産業
賃貸契約における賃料調整条項により上昇を続けるプライム賃料
賃貸契約におけるインデックス条項は、オーナーが潜在的な価値下落から身を守ることを可能にするため、現在の市場シナリオにおいて議論の的となっている
賃料調整条項は、ここ数年間に契約されたオフィス・リースの90～95％に存在する。この中には賃料のエスカレーションという形をとるものもあるが、これらの契約のほとんどには、生活費指数（インフレ率）に応じて賃料を調整することを可能にするインデックス条項が含まれている
賃貸契約におけるインデックス条項は、様々な形をとることができる。最も典型的な40％シェアの仕組みは、生活費指数（インフレ率）の上昇率と同じ割合で毎年家賃を引き上げるというものです。この種の法律は近年一般的になってきている。しかし、今年に入り、インデックス条項から部分的に脱却する動きがあることが指摘されている
インフレの方向性が大きく不透明なため、多くの借主が、将来家賃が払えなくなるリスクが大きすぎると感じているからだ。対照的に、家主は依然として価値を維持する必要がある。そのため、多くの契約、特に長期の賃貸借契約では、賃料のエスカレーションを基本としている。テナントの計算上、これはオーナーに安心感を与える一方、テナントのリスクを下げることになる。賃料エスカレーションとインデックス条項は、賃料の上昇に使用される場合、賃料の基礎的な上昇に寄与する
この市場を形作る主な傾向を理解する
オフィス市場は逆行するトレンドに立ち向かう
特に高級スペースに対する需要は依然として非常に強い。新築スペースの市場は依然として競争が激しく、事前賃貸が困難であること、また、老朽化した施設を手放さなければならないというプレッシャーが高まっていることから、現在、多くの入居者、特に大企業が、最大2年前倒しで移転や新規賃貸を計画している
ほとんどの企業は、従業員を採用し、維持するために、優れた水準のオフィススペースを求めている。魅力的な職場環境は、企業の業績をますます左右するようになっている。現在から2025年にかけて、約43％の企業が持続可能でフレキシブルな職場への投資を増やす意向だ
また、新規建設が減少し、市場の需要に対応するため、既存ストックへの投資額は以前よりはるかに大きくなっている。大半の企業は、持続可能な改装が施され、ESG基準に適合したスペースに対しては、依然として高い賃貸料を支払う用意がある
試算によると、2030年までにドイツのオフィスストックの5分の1以上が欧州のESG基準に適合しなくなると予想されており、積極的な対応が急務となっている
