| 調査期間 | 2020 - 2029 |
| 推定の基準年 | 2023 |
| CAGR | 5.60 % |
| 市場集中度 | 中くらい |
主要プレーヤー
*免責事項:主要選手の並び順不同 |
ドイツのオフィス不動産市場分析
- ドイツのオフィス不動産市場は、5.6%年から2027年の予測期間中に5.6％以上のCAGRを記録すると予想されている。規制、社会的距離政策、在宅勤務文化により、COVID-19の流行はドイツのオフィス不動産市場、労働習慣、立地に大きな影響を与えた。パンデミックの影響で、大半の企業がリモートワークを導入している。ウクライナ紛争、高騰するインフレ、供給制約などの外生的ショックがドイツ経済を抑制している。これらの要因により、年初の予想を大幅に下回る経済活動となった。
- しかし、不透明感と堅調なファンダメンタルズのバランスにより、2022年第3四半期のオフィス市場は健闘した。大都市の2022年1～9月のオフィス面積は、前年同期比29％増の280万m2弱となった。特に、ビッグ7オフィスのすべての拠点で取得が増加していることを考えると、現在の問題は少し異なっているように思われる。デュッセルドルフでは7％弱だが、シュトゥットガルトでは200％だ。
- 新築スペースの市場は依然として競争が激しく、事前賃貸が困難であるため、また、老朽化した施設を処分する圧力が高まっているため、多くの入居者、特に大企業は現在、移転計画を前倒しし、新規賃貸を最長2年前倒ししている。
- ほとんどの企業は、従業員を採用し、維持するために、優れた水準のオフィススペースを求めている。魅力的な職場環境は、企業の業績をますます左右するようになっている。最近のJLLの調査によると、現在から2025年にかけて、約43％の企業が持続可能で柔軟性のある職場への投資を増やす意向を示しています。
- また、市場の需要に応え、新規建設が減少する分、既存のストックに多額の資金を投入する必要があるが、多くの企業は、持続可能な改修が施され、ESG基準に適合した物件に対しては、より高い賃貸料を支払う用意があるため、利益を上げることができる、という傾向もある。2030年までには、ドイツのオフィスの5分の1以上が欧州のESG基準に適合しなくなるとの試算もあり、積極的な解決策が急務となっている。
- オフィススペースを探している企業は、不動産大国において合計約460万平方メートルの短期的な選択肢を持っている。しかし、空室率は、特に低グレードのオフィススペースの場合、着実に上昇する可能性が高い。プレミアムスペースの利用は、オフィススペース全体の70％以上を占める。新しいテナントのニーズに合わない移転による未入居スペースは、空室のままになりがちだ。このエリアは、大幅な賃料値下げか、大規模な改装後でなければ募集ができない。
ドイツのオフィス不動産市場動向
賃貸契約における賃料調整条項により上昇を続けるプライム賃料
賃貸契約におけるインデックス条項は、オーナーが潜在的な価値下落から身を守ることを可能にするため、現在の市場シナリオにおいて議論の的となっている。
賃料調整条項は、ここ数年間に契約されたオフィス・リースの90～95％に存在する。この中には賃料のエスカレーションという形をとるものもあるが、これらの契約のほとんどには、生活費指数（インフレ率）に応じて賃料を調整することを可能にするインデックス条項が含まれている。
賃貸契約におけるインデックス条項は、様々な形をとることができる。最も典型的な40％シェアの仕組みは、生活費指数（インフレ率）の上昇率と同じ割合で毎年家賃を引き上げるというものです。この種の法律は近年一般的になってきている。しかし、今年に入り、インデックス条項から部分的に脱却する動きがあることが指摘されている。
インフレの方向性が大きく不透明なため、多くの借主が、将来家賃が払えなくなるリスクが大きすぎると感じているからだ。対照的に、家主は依然として価値を維持する必要がある。そのため、多くの契約、特に長期の賃貸借契約では、賃料のエスカレーションを基本としている。テナントの計算上、これはオーナーに安心感を与える一方、テナントのリスクを下げることになる。賃料エスカレーションとインデックス条項は、賃料の上昇に使用される場合、賃料の基礎的な上昇に寄与する。
この市場を形作る主な傾向を理解する
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オフィス市場は逆行するトレンドに立ち向かう
特に高級スペースに対する需要は依然として非常に強い。新築スペースの市場は依然として競争が激しく、事前賃貸が困難であること、また、老朽化した施設を手放さなければならないというプレッシャーが高まっていることから、現在、多くの入居者、特に大企業が、最大2年前倒しで移転や新規賃貸を計画している。
ほとんどの企業は、従業員を採用し、維持するために、優れた水準のオフィススペースを求めている。魅力的な職場環境は、企業の業績をますます左右するようになっている。現在から2025年にかけて、約43％の企業が持続可能でフレキシブルな職場への投資を増やす意向だ。
また、新規建設が減少し、市場の需要に対応するため、既存ストックへの投資額は以前よりはるかに大きくなっている。大半の企業は、持続可能な改装が施され、ESG基準に適合したスペースに対しては、依然として高い賃貸料を支払う用意がある。
試算によると、2030年までにドイツのオフィスストックの5分の1以上が欧州のESG基準に適合しなくなると予想されており、積極的な対応が急務となっている。
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ドイツのオフィス不動産業界の概要
本調査では、ドイツの不動産セクターのトッププレーヤーを取り上げている。ドイツの住宅用不動産市場は極めて細分化されている。大企業は資金力を強みとしているが、中小企業は地域市場で専門性を高めることで効率的に競争できる。サヴィルズ、JLL、クッシュマン＆ウェイクフィールド、ナイト・フランクなどが市場の主要プレーヤーである。
ドイツのオフィス不動産市場リーダー
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Savills
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JLL
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Cushman & Wakefield
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STRABAG
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BAUER Group
- *免責事項:主要選手の並び順不同
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ドイツのオフィス不動産市場ニュース
- 2022年11 月：190億米ドルの運用資産を有する都市投資家NREPは、ドイツにおける初の不動産投資と、8名の初期従業員からなる専門チームの設立に続き、北欧諸国への影響力の継続的拡大を発表。
- 2022年6月： グローバル・ロジスティクス不動産のパイオニアであるプロロジス・インクは、ドイツにおける11棟のビル・ポートフォリオの購入を発表。ライン・ルール、ベルリン、ライン・マイン、ライン・ネッカー、ハノーバー、ウルム、レーゲンスブルクのビルは、同社の拡大戦略を支援するターゲット市場にある。
ドイツのオフィス不動産産業セグメント
オフィス不動産とは、さまざまな業種の企業に賃貸・販売目的で建物を建設することである。本レポートは、オフィス不動産市場の詳細な分析を提供することを目的としています。市場の洞察、ダイナミクス、技術動向、政府の取り組みに焦点を当てています。
ドイツのオフィス不動産市場を主要都市（ベルリン、ハンブルク、ミュンヘン、ケルン、その他の都市）別にセグメント化しています。本レポートでは、上記のすべてのセグメントについて、金額（10億米ドル）ベースの市場規模および予測を提供しています。
| 主要都市別 | ベルリン |
| ハンブルク | |
| ミュンヘン | |
| ケルン | |
| 他の街 |
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ドイツオフィス不動産市場調査 よくある質問
現在のドイツのオフィス不動産市場規模はどれくらいですか?
ドイツのオフィス不動産市場は、予測期間（5.60%年から2029年）中に5.60％のCAGRを記録すると予測されています
ドイツのオフィス不動産市場の主要プレーヤーは誰ですか?
Savills、JLL、Cushman & Wakefield、STRABAG、BAUER Group は、ドイツのオフィス不動産市場で活動している主要企業です。
このドイツのオフィス不動産市場は何年を対象としていますか?
このレポートは、2020年、2021年、2022年、2023年のドイツのオフィス不動産市場の過去の市場規模をカバーしています。また、レポートは、2024年、2025年、2026年、2027年、2028年、2029年のドイツのオフィス不動産市場の規模も予測します。
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Mordor Intelligence™ Industry Reports が作成した、2024 年のドイツのオフィス不動産市場シェア、規模、収益成長率の統計。ドイツオフィスの不動産分析には、2029 年までの市場予測見通しと過去の概要が含まれています。この業界分析のサンプルを無料のレポート PDF ダウンロードとして入手してください。
