ベトナム商業用不動産市場規模・シェア分析 - 成長トレンド・予測（2025年～2030年）

ベトナム商業用不動産市場トレンド・洞察

コアオフィス資産への機関投資の急増

ベトナムの不動産部門への外国直接投資（FDI）は2025年第1四半期に前年同期比46%増の24億米ドルに増加し、主にHCMCとハノイで月額平方メートル当たり55米ドルの安定した賃料を命令するグレードAオフィスに流入しています。投資家は多国籍企業テナントを既に誘致している完成済み、地下鉄連結タワーを好み、建設コストの変動を回避しながら予測可能なキャッシュフローを確保しています。2025年1月には登録FDIが48.6%増の43.3億米ドルを記録し、安定したCBD物件への根強い投資意欲を示しています。

グレードA工業・物流パークの需要拡大

ベトナムの2023年Eコマース売上高は196億米ドルに達し、受注生産倉庫、越境フルフィルメントハブ、自動化対応工業団地を推進しています。バックザンの1億6,800万米ドルの国際物流センターは20の工業団地と統合され、FoxconnとLuxshareにサービスを提供しています。HCMCの工業吸収は2024年第3四半期に85ヘクタールを突破し、製造業者がロンアンとバリア・ブンタウに移転を開始する中、占有率89%を維持しています^{[2]ベトナムEコマース協会、「Eコマース白書2024」、ベトナムEコマース協会、vea.gov.vn}。

高速道路・地下鉄建設による土地価値上昇

67.5億米ドルの南北高速道路西線と7億5,600万米ドルのニンビン・ハイフォン区間は、新しい回廊が周辺地域を再評価する例であり、HCMC地下鉄1号線沿いの不動産価格は2025年第1四半期に20%上昇しています。2028年までに11のTOD戦略が展開予定で、駅周辺の住宅、小売、オフィス機能を結び付け、ベトナム商業用不動産市場を拡大します。

観光回復によるCBDホテルRevPARの復活

2025年5月の国際入国者数は153万人に達し、最初の5か月間で15.4億米ドルの観光収入を創出しました。ヒルトンは1泊約36米ドルの料金でTru by Hiltonホテル14軒を開業し、中級需要への信頼を示しています。交通幹線の改良とビザ便宜化がHCMCとダナンの宿泊数成長を支えています。

持続するハイブリッドワークによるCBDオフィス取込み軟化

企業がフットプリントを合理化する中、オフィスの純吸収予測は2025年に前年の8万8,000平方メートルから5万平方メートルに減少する可能性があります。トゥドゥク市やゲアン省などの新興センターでフレキシブルワークハブが拡散し、プレミアムCBDタワーの需要を減少させています。スマートビルの改修と短期リース契約が占有率維持の前提条件となっています。

建設コストインフレ・労働力不足

2024年後半以降、砂、石、盛土コストが30%急騰し、タインホアでは300万立方メートルの資材不足に直面しています。回覧08/2025/TT-BXDは58の技術基準を追加し、プロジェクト予算を膨張させ、スケジュールを延長しています。熟練工不足が賃金圧力を拡大し、一部の開発業者はサプライチェーンが正常化するまで開業を延期しています。

セグメント分析

物件タイプ別：物流が産業変革を推進

2024年にオフィスがベトナム商業用不動産市場シェアの最大34%を維持した一方、物流資産は2030年まで最速の年平均成長率8.68%を記録しています。機関投資ファンドは最後の1マイルハブ、クロスドック、温度管理施設に資本を投入し、Eコマーステナントは希少なクラスA供給を確保するため複数年リースを締結しています。物流に起因するベトナム商業用不動産市場規模は、カイメップ港とロンタイン空港周辺の自由貿易地域と免税クラスターの拡大に支えられ、10年代末までに数百億ドルに接近すると予想されます。CBREはHCMCの工業団地占有率89%を挙げ、グリーンテック製造業者をターゲットとする3,833ヘクタールの新団地を促進しています。

小売資産は価値の10%台中盤を占め、国際ブランドとベトナムの急速な都市化消費者基盤から恩恵を受けています。ホスピタリティ、データセンター、複合用途開発は「その他」バケットを構成し、20億米ドルのカンザー港地区などの統合タウンシップが規模の機会を示しています。ヒルトンの今後の14ホテル展開は、より堅調な長期滞在と中級旅行需要を示しています。トランプ・オーガニゼーションの15億米ドルのフンイエンタウンシップなどの複合用途マスタープランは、ゴルフ、ホスピタリティ、住宅コンポーネントを組み合わせて複数の収益源を獲得しています。

注記: 個別セグメントのすべてのセグメントシェアはレポート購入時に入手可能

ビジネスモデル別：機関投資への関心の中で賃貸が勢いを増す

2024年に販売モデルがベトナム商業用不動産市場シェアの70%を占めて優勢となり、これは地元の所有文化と開発業者の迅速な資本循環選好を反映しています。しかし、年金、保険会社、ソブリン投資家が安定したキャッシュ利回りを追求する中、賃貸は年平均成長率8.84%で拡大すると予測されています。セール・リースバック、賃貸向け建設スキーム、機関PRS（民間賃貸住宅）パイプラインが成熟するにつれ、賃貸のベトナム商業用不動産市場規模は大幅に上昇する可能性があります。住宅ローン金利は10年ぶりの低水準近くにあり、銀行は4.9%から始まる住宅ローンを提供し、世帯がリース目的の資産購入も可能にしています

賃貸向け建設プロジェクトと専門の学生や駐在員住宅は、投資家の洗練度の進化を示しています。VinhomesとVTKの提携によるOcean City内での韓国コミュニティ賃貸創設は、従来のマンション販売を超えたセグメンテーションを強調しています。電子・アパレル製造業者の間では、資本を拘束することなく運営の柔軟性を求めて、リース物流・工業施設への企業需要が特に強くなっています。

エンドユーザー別：個人参加が加速

2024年に企業・中小企業が需要の55%を占め、FDI製造業に関連するオフィス、工場、R&Dセンターのベトナム商業用不動産市場規模を活用しています。しかし、可処分所得の増加と住宅ローンアクセスが投資を民主化する中、個人世帯は年平均成長率9.21%で最も速いペースで拡大しています。小規模投資家は、安定した賃貸利回りを提供する交通指向地区のショップハウス、分譲オフィス、小型倉庫に引き寄せられています。

「その他」分野の政府機関、教育機関、NGOは、データセンターや研修施設などの専門資産の基準的な吸収を確保しています。ゲアン省などの二次都市へのデジタルノマド流入は、居住と商業の境界を曖昧にするコリビング・コワーキング形態の需要を拡大しています。投資家は長期流動性を確保するためESG認証と地下鉄近接性をますますスクリーニングし、ベトナム商業用不動産業界の成熟する小売投資家プロファイルを反映しています。

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地域分析

2024年にHCMCは国の金融・貿易中核としての役割により、ベトナム商業用不動産市場の48%を支配しました。2025年までの地下鉄1号線と環状道路3号線の完成により、投資はトゥドゥクやビンズオンなどの新興副中心地に向かい、CBD渋滞を緩和します。20億米ドルのカンザー国際積替港と隣接する物流地区は、南部回廊沿いの配送センター建設を加速すると予想されています cafef.vn。Vinhomesの10,400ヘクタールに及ぶ100億米ドルのカムラム新都市地区は、大規模タウンシップ形態への信頼を実証しています。

ハノイは政治・行政機能と持続的なFDIに支えられて2位にランクしています。スターレイク地区は2027年までにLEEDゴールド23階建てオフィスタワーを完成させる予定で、首都のグレードAストックを拡大します。HCMC への高速鉄道計画は南北ビジネス回廊を強化し、新ターミナル近くの複合用途ハブの需要を支えます。

ハイフォンは深海港能力と30年間10%の法人税率を提供する計画中の6,300ヘクタールの自由貿易地域を活用し、2030年まで年平均成長率8.58%で最も速く成長すると予測されています^{[3]ハイフォン人民委員会、「6,300ヘクタール自由貿易地域提案」、ハイフォン人民委員会、haiphong.gov.vn}。特別政策パッケージは地域物流本部と高付加価値製造業の誘致を目指し、ドバイ式の自由貿易モデルを反映しています。ビンズオン、ダナン、バリア・ブンタウが主要成長拠点を構成し、それぞれ空港、港湾、データセンタークラスターへのターゲット インフラリンクから恩恵を受けています。