Taille et analyse des parts du marché de l'immobilier commercial du Vietnam - Tendances de croissance et prévisions (2025 - 2030)

Tendances et perspectives du marché de l'immobilier commercial au Vietnam

Afflux de capitaux institutionnels dans les actifs de bureaux principaux

L'investissement direct étranger (IDE) dans le secteur immobilier du Vietnam un augmenté de 46% en glissement annuel à 2,4 milliards USD au T1 2025, se dirigeant principalement vers les bureaux de Grade-un qui commandent des loyers mensuels stables de 55 USD par m² à HCMV et Hanoï. Les investisseurs favorisent les tours terminées, reliées au métro, qui hébergent déjà des locataires multinationaux, sécurisant des flux de trésorerie prévisibles tout en évitant la volatilité des coûts de construction. Janvier 2025 un vu 4,33 milliards USD d'IDE enregistré-en hausse de 48,6%-soulignant l'appétit persistant pour les propriétés CBD stabilisées.

Demande croissante pour les parcs industriels et logistiques de Grade-A

Le chiffre d'affaires du commerce électronique du Vietnam en 2023 un atteint 19,6 milliards USD, propulsant les entrepôts sur mesure, les centres de distribution transfrontaliers et les parcs industriels prêts pour l'automatisation. Le Centre logistique international de 168 millions USD à Bac Giang s'intègre avec 20 zones industrielles pour servir Foxconn et Luxshare. L'absorption industrielle à HCMV un dépassé 85 hectares au T3 2024, maintenant 89% d'occupation alors que les fabricants ont commencé à se déplacer vers Long An et Ba Ria-Vung Tau^{[2]Association du commerce électronique du Vietnam, "Livre blanc du commerce électronique 2024," Association du commerce électronique du Vietnam, vea.gov.vn}.

Construction d'autoroutes et de métros augmentant les valeurs foncières

L'autoroute Nord-Sud Ouest de 6,75 milliards USD et un segment Ninh Binh-Hai Phong de 756 millions USD illustrent comment les nouveaux corridors réévaluent les parcelles périphériques, les prix immobiliers le long de la ligne de métro 1 de HCMV ayant grimpé de 20% au T1 2025. Les stratégies TOD, dont 11 sont prévues pour déploiement d'ici 2028, tissent des fonctions résidentielles, commerciales et de bureaux autour des stations, élargissant le marché de l'immobilier commercial au Vietnam.

Rebond du tourisme ravivant le RevPAR des hôtels CBD

Les arrivées internationales ont atteint 1,53 million en mai 2025, générant 1,54 milliard USD de recettes touristiques sur les cinq premiers mois. Hilton lance 14 hôtels Tru by Hilton avec des tarifs nocturnes près de 36 USD, signalant la confiance dans la demande de moyenne gamme. Les artères de transport améliorées et la facilitation des visas soutiennent la croissance des nuitées à HCMV et Da Nang.

Travail hybride persistant adoucissant l'absorption des bureaux CBD

L'absorption nette projetée pour les bureaux pourrait chuter à 50 000 m² en 2025 contre 88 000 m² un an plus tôt alors que les entreprises rationalisent leurs empreintes. Les centres de travail flexibles prolifèrent dans les centres émergents tels que Thu Duc City et Nghe An, réduisant la demande pour les tours CBD premium. Les rénovations de bâtiments intelligents et les baux plus courts deviennent des prérequis pour maintenir l'occupation.

Inflation des coûts de construction et pénuries de main-d'œuvre

Les coûts du sable, de la pierre et du sol de remblai ont bondi de 30% après fin 2024, tandis que Thanh Hoa fait face à un déficit de 3 millions m³ de matériaux. La circulaire 08/2025/TT-BXD ajoute 58 normes techniques, gonflant les budgets de projet et étirant les calendriers. Les déficits de métiers qualifiés amplifient les pressions salariales, incitant certains développeurs à reporter les lancements jusqu'à ce que les chaînes d'approvisionnement se normalisent.

Analyse par segment

Par type de propriété : La logistique pilote la transformation industrielle

Les bureaux ont conservé la plus grande part de 34% du marché de l'immobilier commercial au Vietnam en 2024, mais les actifs logistiques enregistrent le TCAC le plus rapide de 8,68% jusqu'en 2030. Les fonds institutionnels canalisent les capitaux vers les centres de dernier kilomètre, les plateformes de distribution et les installations à température contrôlée, tandis que les locataires du commerce électronique verrouillent des baux pluriannuels pour sécuriser l'offre rare de Classe-un. La taille du marché de l'immobilier commercial au Vietnam attribuable à la logistique devrait approcher les milliards à deux chiffres d'ici la fin de la décennie, soutenue par l'augmentation des zones de libre-échange et des clusters Devoir-free autour du port de Cai Mep et de l'unéroport de Long Thanh. CBRE cite 89% d'occupation des parcs industriels à HCMV, incitant de nouveaux parcs sur 3 833 ha qui ciblent les fabricants de technologies vertes.

Les actifs de vente au détail occupent un pourcentage d'adolescent moyen de la valeur et bénéficient des marques internationales et de la base de consommateurs en urbanisation rapide du Vietnam. L'hôtellerie, les centres de données et les développements à usage mixte comprennent le seau "Autres", où les cantons intégrés tels que la zone portuaire de Can Gio de 2 milliards USD illustrent les opportunités d'échelle. Le déploiement à venir de 14 hôtels de Hilton signale une demande de voyage de séjour long et de moyenne gamme plus robuste. Les plans directeurs à usage mixte comme le canton de Hung Yen de 1,5 milliard USD de la Trump Organization mélangent des composants de golf, d'hôtellerie et résidentiels pour capturer plusieurs flux de revenus.

Note: Parts de segment de tous les segments individuels disponibles à l'achat du rapport

Par modèle d'affaires : La location gagne en dynamisme avec l'intérêt institutionnel

Le modèle de ventes un dominé avec 70% des parts du marché de l'immobilier commercial au Vietnam en 2024, reflétant la culture de propriété locale et la préférence des développeurs pour le recyclage rapide du capital. Les locations, cependant, devraient s'étendre à un TCAC de 8,84% alors que les pensions, les assureurs et les investisseurs souverains chassent les rendements de trésorerie stables. La taille du marché de l'immobilier commercial du Vietnam pour les locations pourrait augmenter fortement alors que les vente-bails, les programmes de construction-Localisation et les pipelines PRS institutionnels mûrissent. Les taux hypothécaires près des plus bas de la décennie-les banques offrent des prêts immobiliers à partir de 4,9%, permettant également aux ménages d'acheter des actifs à des fins de Localisation

Les projets de construction-Localisation et le logement spécialisé pour étudiants ou expatriés signalent une sophistication d'investisseur en évolution. Le partenariat de Vinhomes avec VTK pour créer des locations communautaires coréennes dans Ocean City met en évidence la segmentation au-delà des ventes de condos traditionnelles. La demande d'entreprise pour des locaux logistiques et industriels loués est particulièrement forte parmi les fabricants d'électronique et de vêtements cherchant la flexibilité opérationnelle sans immobiliser le capital.

Par utilisateur final : La participation individuelle s'accélère

Les entreprises et PME ont représenté 55% de la demande en 2024, exploitant la taille du marché de l'immobilier commercial au Vietnam pour les bureaux, usines et centres R&D liés à la fabrication IDE. Pourtant, les ménages individuels évoluent le plus rapidement à un TCAC de 9,21% alors que l'augmentation du revenu disponible et l'accès hypothécaire démocratisent l'investissement. Les petits investisseurs gravitent vers les maisons-boutiques, les bureaux à titre de propriété et les petits entrepôts dans les districts orientés vers le transport offrant des rendements locatifs stables.

Les agences gouvernementales, institutions éducatives et ONG dans la bande "Autres" assurent l'absorption de base d'actifs spécialisés tels que les centres de données et les installations de formation. Les afflux de nomades numériques dans les villes secondaires comme Nghe An élargissent la demande pour les formats de co-living et coworking qui brouillent les frontières résidentielles et commerciales. Les investisseurs examinent de plus en plus les certifications ESG et la proximité du métro pour sécuriser la liquidité à long terme, reflétant le profil d'investisseur de détail en maturation de l'industrie de l'immobilier commercial au Vietnam.

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Analyse géographique

HCMV un commandé 48% du marché de l'immobilier commercial au Vietnam en 2024, en raison de son rôle en tant que noyau financier et commercial de la nation. L'achèvement de la ligne de métro 1 et de la rocade 3 d'ici 2025 redirigera les investissements vers les sous-centres émergents tels que Thu Duc et Binh Duong, soulageant la congestion CBD. Le port de transbordement international de Can Gio de 2 milliards USD et les districts logistiques adjacents devraient accélérer la construction de centres de distribution le long du corridor sud cafef.vn. La nouvelle zone urbaine de Cam Lam de 10 milliards USD de Vinhomes s'étendant sur 10 400 ha démontre la confiance dans les formats de canton à grande échelle.

Hanoï se classe deuxième, soutenue par les fonctions politico-administratives et l'IDE soutenu. Le quartier de Star Lake est sur la bonne voie pour accueillir une tour de bureaux LEED Gold de 23 étages d'ici 2027, augmentant le stock de Grade-un de la capitale. Le rail à grande vitesse planifié vers HCMV resserrera le corridor d'affaires nord-sud et soutiendra la demande pour les centres à usage mixte près des nouveaux terminaux.

Hai Phong devrait croître le plus rapidement à un TCAC de 8,58% jusqu'en 2030, exploitant la capacité portuaire en eau profonde et une zone de libre-échange planifiée de 6 300 ha offrant des taux d'impôt sur les sociétés de 10% pendant 30 ans^{[3]Comité populaire de Hai Phong, "Proposition pour une zone de libre-échange de 6 300 hectares," Comité populaire de Hai Phong, haiphong.gov.vn}. Les packages de politiques spéciales visent à attirer les sièges sociaux logistiques régionaux et la fabrication à haute valeur, imitant les modèles de libre-échange de style Dubaï. Binh Duong, Da Nang et Ba Ria-Vung Tau complètent les nœuds de croissance clés, chacun bénéficiant de liaisons d'infrastructure ciblées vers les unéroports, ports ou clusters de centres de données.