Taille du marché de l'immobilier commercial canadien et analyse des parts - Tendances de croissance et prévisions (2025 - 2030)

Tendances et perspectives du marché de l'immobilier commercial canadien

Surge de la demande industrielle alimentée par la proximité le long du corridor Ontario-Québec

Les fabricants déplaçant la production plus près des consommateurs nord-américains absorbent des actifs d'entreposage et flexibles à travers l'étendue Windsor-Ville de Québec, encouragés par le plan de compétitivité de 4,05 milliards USD du Québec qui contrecarre les barrières commerciales américaines.^{[1]"Discours sur le budget 2025-2026," finances.gouv.qc.cammigration," canada.ca} La Localisation industrielle reste vive dans les grappes automobiles et de fabrication avancée, même si les exportations nationales ont chuté de 2,8 % au T3 2024. La capacité ferroviaire CN améliorée, soutenue par une modernisation de 356 millions USD, augmente le débit et réduit les temps de transit, renforçant le profil logistique du corridor. Les promoteurs ajoutent des installations modernes à hauteur libre élevée, mais les pipelines de construction restent disciplinés face à l'inflation des coûts, évitant la suroffre. L'absorption à moyen terme devrait dominer les nouvelles livraisons alors que les opérateurs de distribution privilégient les avantages de rapidité de mise sur le marché.

Objectifs fédéraux d'immigration ajoutant 500 k résidents annuellement stimulant la construction multifamiliale

Les décideurs politiques visent à admettre 395 000 résidents permanents en 2025, diminuant à 365 000 d'ici 2027, avec 29 % des arrivants possédant des compétences en métiers de la construction.^{[2]Statistics Canada, "bâtiment Construction Price Indexes, Q1 2025," statcan.gc.ca} L'afflux intensifie la demande pour le commerce de détail de quartier, les services de bureau de cycle de vie, et les nœuds logistiques urbains à Toronto, Vancouver, et Montréal. La formation stable de ménages soutient les projets à usage mixte près du transport en commun, réduisant l'écart d'approvisionnement en logements de 670 000 unités prévues d'ici 2027. Les villes secondaires comme Halifax et Saskatoon attirent également les nouveaux arrivants, élargissant l'empreinte géographique des développements commerciaux. Les promoteurs tirent parti de conceptions modulaires qui peuvent pivoter entre l'usage résidentiel et commercial au rez-de-chaussée pour pérenniser les projets.

L'expansion des locataires technologiques de Toronto soutient la pré-location de bureaux de classe A malgré le travail hybride

Les employeurs technologiques continuent de prioriser les hubs collaboratifs, comme en témoigne Kainos qui triple ses effectifs torontois à 300 d'ici 2025. De grandes transactions de pré-Localisation sont en file d'attente pour livraison jusqu'en 2026 même si le taux d'inoccupation à l'échelle de la ville se situe à 19,2 %. Les locataires préfèrent les tours riches en commodités qui soutiennent le bien-être des employés et les références ESG, menant à un marché bifurqué où l'espace de grade un surpasse les bureaux de base. Les opérateurs de coworking étendent également leurs empreintes, absorbant l'espace de remplissage des occupants redimensionnant leurs portefeuilles. Les incitatifs à court terme, tels que les aménagements clés en main et les remises de loyer, restent répandus mais devraient diminuer une fois que l'inoccupation atteint un plateau.

Pénétration du commerce électronique franchissant 8 % des ventes au détail propulsant la logistique urbaine de dernier kilomètre

Les détaillants améliorant les capacités omnicanales louent des centres de micro-fulfillment dans un rayon de 10 km des grappes de consommateurs denses, diminuant les temps de livraison et réduisant les émissions. Le Forum international des transports souligne les robots de livraison de trottoir comme une solution prometteuse pour l'allégement de la congestion, incitant les autorités de zonage à permettre de plus petites empreintes logistiques dans les zones à usage mixte. La réutilisation adaptative d'anciennes boîtes de détail en quais de transbordement est commune, particulièrement autour de Toronto et Vancouver. Les promoteurs tiennent compte de charges électriques plus élevées et de connectivité de données pour accommoder l'automatisation. La demande à moyen terme pour les installations de moins de 150 k pi² devrait dépasser l'offre, maintenant les loyers sur une trajectoire ascendante.

Taux directeur élevé de la Banque du Canada maintenant les taux de capitalisation rigides et les évaluations volatiles

Bien que le taux directeur ait diminué à 3 % en 2025, les écarts hypothécaires continuent de suivre les rendements obligataires, soutenant un écart offre-demande qui étouffe la vélocité transactionnelle. La décompression des taux de capitalisation est plus visible dans les bureaux et commerces de détail secondaires, tandis que l'industriel de premier plan reste plus serré. Les promoteurs plus petits dépendant du crédit bancaire se retirent, permettant aux FPI bien capitalisées de consolider les positions. Les coûts de couverture à terme maintiennent les démarrages de développement limités jusqu'à ce que les marchés de financement se stabilisent davantage. À court terme, la découverte de prix dépend de réductions de taux supplémentaires et de la clarté autour des politiques tarifaires américaines.

Inflation des coûts de construction moyennant 11 % TCAC pressant les marges de développement

Statistique Canada un enregistré une hausse de coût de 3,5 % d'une année à l'autre pour les constructions non résidentielles au T1 2025, avec des pics locaux à London et Regina. ^{[3]Government of Canada, "Government of Canada Reduces IMinistère des Finances du Québec,} La volatilité des matériaux, notamment pour l'acier et l'aluminium, complique la tarification des soumissions et presse les contrats à prix fixe. Les promoteurs de logements abordables et de projets à usage mixte peinent à transférer les coûts aux locataires, forçant des reconceptions ou une livraison par phases. La préfabrication et les approvisionnements en vrac atténuent certaines pressions mais nécessitent une échelle que les petits constructeurs n'ont pas. Les accrocs de chaîne d'approvisionnement dans l'équipement mécanique prolongent les calendriers de projets, ajoutant des coûts de portage et des primes de contingence.

Analyse de segment

Par type de propriété : Les bureaux ancrent l'activité tandis que la logistique accélère

Les bureaux représentaient 34 % du marché de l'immobilier commercial canadien en 2024, renforçant leur rôle comme principal moteur de revenus du secteur. L'inoccupation un culminé à 18,4 % à l'échelle nationale mais s'est stabilisée alors que les locataires échangeaient vers l'espace moderne, compressant le risque d'obsolescence dans les tours plus récentes. L'investissement un coulé dans les améliorations expérientielles-centres de bien-être, zones de collaboration flexibles, et CVC alimenté par des énergies renouvelables-pour retenir les occupants du secteur du savoir. La dynamique de fuite vers la qualité, couplée aux démarrages limités de nouvelles constructions, soutient la résilience locative dans les actifs de classe un à travers Toronto, Vancouver, et Montréal. Pendant ce temps, les incitatifs provinciaux pour la conversion bureau-résidentiel ont retiré 870 000 pi² du stock au T1 2024, resserrant l'approvisionnement de premier plan et soutenant la croissance des loyers dans les nœuds du centre-ville.

La logistique est la catégorie à croissance la plus rapide, s'étendant à un TCAC de 5,1 % jusqu'en 2030 alors que les détaillants visent des normes de fulfillment de jour même. Les entrepôts urbains à plusieurs niveaux et les installations de chaîne du froid attirent le capital institutionnel désireux de capturer des flux de trésorerie stables. Les promoteurs mettent l'accent sur la redondance électrique, les ratios de portes de quai, et les voies de retournement compatibles avec les flottes de livraison électriques. Malgré les prix élevés des terrains près de l'unéroport Pearson de Toronto, la demande dépasse constamment l'offre, maintenant des primes de loyer et une inoccupation structurelle faible. Les investisseurs employant des rénovations de transbordement et des constructions de mezzanine augmentent les rendements sans grand risque de terrain vierge. Collectivement, les bureaux et la logistique représentent ensemble plus de la moitié de la taille du marché de l'immobilier commercial canadien, signalant une exposition équilibrée entre les actifs patrimoniaux et orientés croissance.

Note: Parts de segment de toutes les régions individuelles disponibles à l'achat du rapport

Par modèle d'affaires : Le chiffre d'affaires des ventes domine, mais les locations mènent la croissance

Les transactions de vente constituaient 62,7 % du marché de l'immobilier commercial canadien en 2024, reflétant les stratégies de recyclage de capital parmi les FPI et fonds de pension. Les méga-transactions, telles que le programme de désinvestissement de 729,7 millions USD d'Artis REIT, illustrent le rééquilibrage actif de portefeuille qui soutient la liquidité dans les marchés principaux. Les investisseurs étrangers, notamment de Singapour et d'Allemagne, sont acheteurs nets d'actifs de détail et industriels stabilisés, tirant parti de différentiels de change favorables. Les transferts de titre se sont regroupés autour de Toronto et Vancouver, où la transparence des données accélère la souscription. Néanmoins, l'alignement offre-demande reste fragile quand la tarification de la dette est volatile.

Le modèle locatif, croissant à un TCAC de 4,98 %, devient central aux stratégies institutionnelles priorisant la durabilité des revenus durant l'incertitude économique. L'occupation de 98,1 % de CAPREIT et les 117,3 millions USD de NOI des mêmes propriétés en 2024 mettent en lumière la résilience locative s25.q4cdn.com. Les gestionnaires d'actifs déploient des systèmes de bâtiments intelligents pour optimiser les utilités contrôlées par le propriétaire, élevant le revenu d'exploitation net sans augmenter les loyers apparents. Les cadres de conformité ESG débloquent également des avantages de financement vert, réduisant les coûts d'intérêt sur les refinancements. Alors que les marchés de la dette se stabilisent, les analystes s'attendent à ce que les portefeuilles locatifs commandent des primes d'évaluation relatives aux plateformes orientées négoce, cimentant leur part de la taille du marché de l'immobilier commercial canadien sur l'horizon de prévision.

Par utilisateur final : Les entreprises et PME façonnent les modèles de demande

Les entreprises et PME commandaient 73,1 % du marché de l'immobilier commercial canadien en 2024 et devraient s'étendre à un TCAC de 4,84 %, stimulées par l'embauche du secteur technologique et la fabrication de proximité. Les employeurs recherchent des enceintes de bureau à haute densité, riches en transport en commun pour accéder aux talents et favoriser la collaboration. La croissance du segment alimente également les exigences pour les hubs de distribution régionaux qui soutiennent les stratégies de détail omnicanales. Les PME en sciences de la vie, fintech, et industries créatives gravitent vers des baux flexibles dans les districts d'innovation, créant des opportunités pour les propriétaires offrant de l'espace plug-and-play.

La demande des particuliers et ménages se centre sur le commerce de détail à l'échelle du quartier et les actifs à usage mixte qui intègrent des ancres d'épicerie avec des services communautaires. Les utilisateurs gouvernementaux et institutionnels, bien que plus petits, fournissent des flux de revenus stables à travers des baux de longue durée, particulièrement dans les installations de défense, éducation, et soins de santé. Le passage des entreprises vers le travail hybride un augmenté l'intérêt pour les plateaux d'étage adaptables et les systèmes de filtration d'air certifiés bien-être, poussant les propriétaires à rénover rapidement le stock. La croissance de main-d'œuvre liée à l'immigration ajoute une profondeur supplémentaire aux pipelines d'occupants, assurant que les entreprises et PME restent les influenceurs dominants des parts du marché de l'immobilier commercial canadien à moyen terme.

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Analyse géographique

L'Ontario détenait 29,1 % du marché de l'immobilier commercial canadien en 2024, ancré par l'agglomération dense de la région du Grand Toronto de locataires financiers, technologiques, et des sciences de la vie. La demande d'électricité dans la province devrait grimper de 60 % d'ici 2050, soutenant l'investissement en infrastructure qui stimule la construction commerciale. Le ministère du Développement économique un alloué 1,85 milliard USD pour 2025-2026 pour courtiser les projets de fabrication avancée, tandis que l'initiative des Communautés orientées transport incite les nœuds à usage mixte autour des nouvelles stations de métro. La vulnérabilité à la politique commerciale américaine persiste, alors que trois quarts des exportations provinciales traversent la frontière américaine, mais les tendances de proximité compensent partiellement ce risque en encourageant la production locale.

Le Québec, la province à croissance la plus rapide à un TCAC de 5,1 %, tire parti de 4,05 milliards USD en programmes économiques et de l'énergie hydroélectrique abondante pour courtiser les investisseurs de centres de données et unérospatiale. Investissement Québec un enregistré 6,5 milliards USD d'investissement direct étranger à travers 82 projets en 2024-2025, signalant une demande diversifiée au-delà de la fabrication traditionnelle. La modernisation ferroviaire de 356 millions USD du CN et le projet de train léger REM propulsent les capacités logistiques et catalysent 9 milliards USD de développement immobilier contigu. Des stratégies d'exportation plus larges ciblant l'Europe et l'Asie réduisent la dépendance aux marchés américains, adoucissant les chocs cycliques.

La Colombie-Britannique et l'Alberta offrent un positionnement contre-cyclique, avec la récupération de Calgary ancrée par la diversification énergétique et la croissance des services professionnels. Le pipeline de la Banque d'infrastructure du Canada dépassant 25 milliards USD en projets public-privé à travers les provinces de l'Ouest élargit les empreintes industrielles et de bureau des villes de second rang. Le Canada atlantique bénéficie de la demande logistique de débordement et d'une empreinte croissante de proximité dans la transformation alimentaire et les composants de technologies propres. À travers les régions, la spécialisation-que ce soit en énergie propre, infrastructure IA, ou fabrication avancée-dicte les stratégies d'allocation de capital, élargissant la toile pour les investisseurs poursuivant une exposition équilibrée dans le marché de l'immobilier commercial canadien.