تحليل السوق العقاري السكني في فيتنام - الاتجاهات والتوقعات والحجم وتقرير نمو الصناعة (2025 - 2030)

اتجاهات ورؤى السوق العقاري السكني في فيتنام

ارتفاع الطبقة المتوسطة الحضرية وتشكيل الأسر في مدن الدرجة الأولى والثانية

كان توسع الناتج المحلي الإجمالي في فيتنام في الربع الأول من 2025 أقوى أداء للربع الأول منذ عام 2020، مما رفع مباشرة الدخول المتاحة وتشكيل الأسر الحضرية^{[1]وزارة التخطيط والاستثمار، "تقرير الوضع الاجتماعي والاقتصادي الربع الأول 2025،" mpi.gov.vn}. الشباب المحترفون في مدن الدرجة الثانية مثل هاي فونغ يكسبون قوة شرائية أسرع من أقرانهم في مدن الدرجة الأولى لأن تكاليف المعيشة تبقى أقل، مما يضخم القدرة على تحمل التكاليف. المطورون وسعوا خطوط مشاريعهم في هذه المواقع، واثقين من أن استثمارات البنية التحتية ستحافظ على استقرار تدفقات الهجرة. نشاط البناء سجل ارتفاعاً ملحوظاً في بداية 2025، مما يعكس خط أنابيب الطلب. العائد الديموغرافي، لذلك، يقدم كلاً من الاستيعاب الفوري وقاعدة مشترين دائمة، مما يربط السوق العقاري السكني في فيتنام بأساسيات الاستهلاك طويلة المدى.

تصاعد الممرات الصناعية المدفوعة بالاستثمار الأجنبي المباشر مما يخلق طلب إسكان بالقرب من المناطق الصناعية

وصل الاستثمار الأجنبي المباشر إلى 2.4 مليار دولار أمريكي في الربع الأول من 2025، بزيادة 46% على أساس سنوي ترتبط ارتباطاً وثيقاً بإطلاق مشاريع سكنية مجاورة للمناطق الصناعية. التكتلات الكورية تقود النظم البيئية الصناعية-السكنية المتكاملة في المحافظات الشمالية حيث المهندسون المغتربون والعمال المهرة المحليون يفضلون الإسكان القريب. هذه التجمعات تتمتع بمعدلات امتصاص يمكن التنبؤ بها لأن بدء المصانع يؤدي إلى طلب إسكان متدرج. مع ارتفاع دخول العمال، تتشكل دورة ترقية، مما يحفز الطلب متوسط السوق وفي النهاية عالي المستوى في نفس المناطق الصغيرة. الرابطة الصناعية-السكنية، لذلك، تدمج حلقة نمو معززة ذاتياً في السوق العقاري السكني في فيتنام.

تخفيف حدود الملكية الأجنبية في تعديلات قانون الإسكان لعام 2023

تعديلات نوفمبر 2023 الشاملة ساوت حقوق الإسكان للفيتناميين المغتربين مع المواطنين المحليين، اعتباراً من يناير 2025. ما يقدر بـ 5.5 مليون فيتنامي من الشتات حصلوا على مسارات قانونية واضحة لامتلاك العقارات دون هياكل وكيلة، مما قلل احتكاك المعاملات. بيانات السوق الثانوية لبداية 2025 تظهر ارتفاعاً ملحوظاً في المشتريات المدعومة بالتحويلات في المحافظات الساحلية الجذابة للتقاعد أو الاستخدام في العطلات. قانون الأراضي لعام 2024 عزز هذا الزخم من خلال منح حقوق استخدام أراضي مماثلة، مما عزز ثقة المشترين. التتابع السياسي يحقن رأس مال جديد ويوسع مجموعة الطلب، خاصة للوحدات متوسطة وعالية المستوى في المناطق الحضرية الراسخة.

التوسع السريع لمشاريع القطارات السريعة والطرق الدائرية التي تفتح بنوك الأراضي الطرفية

خط المترو الثاني في مدينة هو تشي منه بقيمة 2 مليار دولار أمريكي، قيد الإنشاء منذ فبراير 2024، يعيد رسم خرائط المطورين من خلال تحويل المناطق الطرفية إلى رحلات 30 دقيقة. الاتصال المؤكد يسمح للمبيعات المسبقة بالإطلاق بنسب سعر إلى دخل مواتية مقارنة بالمناطق الداخلية الناضجة. بالتزامن، مخطط الطريق الدائري الرابع للحكومة يوفر عموداً فقرياً للنقل الخارجي سيفتح قطع الأراضي الخضراء للمدن واسعة النطاق^{[2]البنك المركزي الفيتنامي، "تدفقات التحويلات 2024-2025،" sbv.gov.vn}. من خلال تسلسل البنية التحتية وإخلاء الأراضي، تخفض السلطات مخاطر المشاريع وتعزز الاستيعاب للمطورين، وهي ميزة هيكلية تقوي النمو طويل المدى في السوق العقاري السكني في فيتنام.

نظام سندات الملكية المجزأ والبيروقراطية المطولة لشهادات حقوق استخدام الأراضي

المطورون يواجهون بشكل متكرر موافقات متعددة الخطوات لتأمين شهادات حقوق استخدام الأراضي، مما يؤخر الإطلاقات ويضيف تكاليف الاحتفاظ. التصريح القانوني لنوفالاند لحوالي 7,000 وحدة في مدينة هو تشي منه يسلط الضوء على العبء الإداري حتى على الشركات جيدة الموارد. رغم أن قانون الأراضي لعام 2024 يقدم قوائم أسعار أراضي سنوية لتحل محل الدورات الخمس سنوات، فإن منحنى التعلم قد يطيل أوقات المعالجة في المدى القريب. الجر على جداول زمنية المشاريع يمكن أن يكتم استجابة العرض، مما يرفع الأسعار ويحد من القدرة على تحمل التكاليف في السوق العقاري السكني في فيتنام.

سقوف ائتمان دورية على الإقراض العقاري من البنك المركزي الفيتنامي

البنك المركزي الفيتنامي يحتفظ بائتمان العقارات ضمن حدود احترازية، مما يعلم المشاريع الفاخرة للفحص الخاص عندما ترتفع نسب الرافعة المالية. القروض العقارية المستحقة وصلت إلى 3,480 تريليون دونغ فيتنامي (136.34 مليار دولار أمريكي) في بداية 2025، مما دفع إلى توجيهات إشرافية جديدة. بينما يتمتع الإسكان ميسور التكلفة بإعفاءات الحصص، المشاريع متوسطة وعالية المستوى يمكن أن تواجه تشديداً مفاجئاً، مما يجبر المطورين على تقسيم الإطلاقات. هذه التقلبات السياسية تضيف مخاطر توقيت تعدل بشكل دوري السوق العقاري السكني في فيتنام.

تحليل الشرائح

حسب نوع العقار: الكثافة الحضرية تقود هيمنة الشقق

سيطرت الشقق والوحدات السكنية على 68% من حصة السوق العقاري السكني في فيتنام في عام 2024، أساساً لأن تنسيقات الارتفاع العالي تحسن الأراضي الحضرية النادرة وتتطابق مع توقعات نمط الحياة للأسر الأصغر سناً. من المتوقع أن يظل حجم السوق العقاري السكني في فيتنام للشقق مهيمناً ولكن يتوسع بوتيرة أبطأ قليلاً من المنتجات المستقلة مع تقدم الفئات الديموغرافية في السن. الفيلات والمنازل المستقلة في المسار الصحيح لمعدل نمو سنوي مركب قدره 12.05% حتى 2030، مدعومة بتراكم الثروة والمشترين المغتربين العائدين الباحثين عن ملكية الأراضي. 

هانوي سجلت زيادة 9% ربع سنوية في المعروض الأولي للشقق خلال الربع الأول من 2024، بينما شهدت مدينة هو تشي منه انخفاضاً ربع سنوياً بنسبة 35% بسبب تأخير الموافقات، مما يشير إلى اختلالات إقليمية. ارتفاع الأسعار الثانوية يحفز حركات الترقية إلى وحدات أكبر أو فيلات ضواحي، مما يضيق فجوة الأسعار. للمطورين، الشريحة المستقلة تقدم هوامش ربح متميزة لكل متر مربع وتسمح بإنشاء متدرج يتماشى مع استيعاب الطلب، تحوط استراتيجي ضد تقلبات الموافقات في الشريحة العمودية.

حسب الشريحة السعرية: الشريحة ميسورة التكلفة تتسارع رغم قيادة متوسطة السوق

استحوذت العقارات متوسطة السوق على 45% من حجم السوق العقاري السكني في فيتنام في عام 2024 لأنها تقدم مزيجاً أمثل من السعر والمرافق لطبقة متوسطة متوسعة. ومع ذلك، من المتوقع أن تتوسع الفئة ميسورة التكلفة بمعدل نمو سنوي مركب قدره 13.11% حتى 2030 حيث حصص الإسكان الاجتماعي الحكومية والرهون العقارية بفوائد منخفضة ترفع الأهلية للمشترين دون 35 عاماً. 

توجيهات ائتمان البنك المركزي توجه رأس المال نحو المخططات ميسورة التكلفة، مما يعزل الشريحة من التشديد الاحترازي الكلي الذي يثقل على إطلاقات الفخامة. القرار 77، المعتمد في أبريل 2025، خفض أيضاً ضرائب الكلنكر لترويض تكاليف مدخلات البناء، مما يمكن المطورين من الحفاظ على أسعار الوحدات دون التضحية بالهوامش. مع تكشف التصاعد المدفوع بالسياسات للعرض، المطورون المجهزون بتصاميم موحدة وطرق بناء نمطية سيستحوذون على الحجم بينما يلبون الأهداف البيئية والحوكمة البيئية والاجتماعية وحوكمة الشركات.

حسب طريقة البيع: السوق الثانوي يكتسب زخماً

احتفظت الإطلاقات الأولية بـ 57% من حصة السوق العقاري السكني في فيتنام في عام 2024 بدعم من المعروض الجديد الوفير، ومع ذلك المعاملات الثانوية تسابق إلى الأمام بمعدل نمو سنوي مركب قدره 13.51% إلى 2030، مما يدل على نظام بيئي ناضج. مع توسع حجم السوق العقاري السكني في فيتنام، تحسن تماثل المعلومات وأدوات التقييم الرقمية تجعل نشاط إعادة البيع أكثر شفافية، مما يشجع التنقل بين أصحاب المنازل. 

الارتقاء السريع في الأسعار في المناطق الحضرية الأساسية يدفع بعض المشترين نحو المخزون الأقدم الذي يقدم ألواح أرضية أكبر بتكاليف أقل لكل متر مربع. الوضوح المحسن حول الملكية الأجنبية، جنباً إلى جنب مع موافقات الرهن العقاري الرقمية لمدة خمسة أيام، يساعد المخزون المعاد تدويره في البيع بشكل أسرع، مما يوفر سيولة تدعم المشتريات الأولية المستقبلية. في المدى المتوسط، دوران الثانوي مقرر أن يصبح قوة استقرار تخفف من دورات الازدهار والانهيار.

ملاحظة: حصص الشرائح لجميع الشرائح الفردية متوفرة عند شراء التقرير

حسب نموذج المبيعات: شريحة الإيجار تبرز كمحرك نمو

الملكية تبقى راسخة ثقافياً ومثلت 86% من إيرادات 2024، لكن فئة الإيجار متوقع أن تحقق معدل نمو سنوي مركب قدره 12.35% حتى 2030، بفضل احتياجات المرونة الحضرية المتزايدة. الشقق المخدومة من الدرجة الأولى تحكم بالفعل 42 دولار أمريكي لكل متر مربع شهرياً في منطقة الأعمال المركزية في مدينة هو تشي منه، وأصول مماثلة تنتشر إلى دا نانغ وهاي فونغ. 

المستثمرون المؤسسيون يقودون محافظ البناء للإيجار التي تعد بتدفقات نقدية ثابتة غير مترابطة مع دورات المبيعات. برامج الإسكان الاجتماعي الحكومية تدمج أيضاً حصص الإيجار، مدركة أن ليس جميع الأسر يمكنها تلبية عتبات الودائع. مع تحسن معايير الإدارة المهنية، المستأجرون يحصلون على جودة خدمة أعلى وأمان الحيازة، مما يعزز تحرك السوق العقاري السكني في فيتنام نحو خيارات حيازة متنوعة.

التحليل الجغرافي

ساهمت مدينة هو تشي منه بـ 48% من قيمة المعاملات لعام 2024، شهادة على وضعها كالقوة التجارية للأمة والمتلقي الأول لاستثمار القطارات السريعة واسعة النطاق^{[3]إدارة البناء في مدينة هو تشي منه، "نظرة عامة على السوق العقاري السكني 2024،" hochiminhcity.gov.vn}. أسعار الشقق في المناطق الرئيسية ارتفعت 6% إلى 3,200-5,200 دولار أمريكي لكل متر مربع، مقيدة بإطلاقات جديدة محدودة وطلب المستثمرين الصلب. من المتوقع أن يعيد خط المترو الثاني والطريق الدائري الرابع توزيع الطلب نحو مدينة ثو دوك والمناطق الخارجية، حيث توفر الأراضي الخضراء مشاريع ضخمة متعددة الاستخدامات.

نظرة معدل النمو السنوي المركب لهاي فونغ البالغة 13.28% تنبع من ترقيات الموانئ التآزرية وتوسع المناطق الصناعية التي تولد وظائف تصنيع مدفوعة الأجر جيداً. مطورون مثل فينهومز يقسمون بالفعل مواقع 500+ هكتار لمدن متكاملة تجمع بين إسكان العمال والتجزئة ومرافق اللوجستيات، مما يخلق تأثيرات موقعة فاضلة. هانوي، في المقابل، تعمل تحت ضوابط تخطيط أكثر صرامة تحد من كثافة الارتفاع العالي، مما يدفع مكاسب أسعار 26% في السوق الثانوي خلال 2024. الندرة حفزت تنسيقات فعالة الأراضي مثل الشقق المصغرة ومخططات السكن المشترك التي تستهدف الشباب المحترفين.

المدينة الساحلية المركزية دا نانغ تستفيد من السياحة والاستعانة بمصادر خارجية لتكنولوجيا المعلومات لجذب كل من مشتري المنازل العطلة والمستأجرين المغتربين، بمساعدة مطار دولي محسن. الإيجارات الشهرية للوحدات السكنية على الواجهة البحرية ارتفعت 8% في 2024، متجاوزة المتوسطات الوطنية. كان ثو في دلتا نهر ميكونغ وباك نينه بالقرب من هانوي يمثلان أسواق حضرية حدودية حيث يأخذ المطورون مواقع أراضي خضراء قبل إكمالات الطرق السريعة. التمويل الحكومي الأولوي للجسور وأعمال التخفيف من الفيضانات يؤكد الالتزام بهذه العقد الناشئة، مما يشير إلى إمكانات صعود طويلة المدى للسوق العقاري السكني في فيتنام.